Dans le cadre d’un prêt immobilier, le tableau d’amortissement est un document essentiel qui permet de visualiser l’évolution du remboursement. Il décrit en détail les échéances à venir ainsi que la répartition entre le capital et les intérêts payés durant toute la période du prêt. Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer un tableau d’amortissement pour mieux maîtriser vos finances.
Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?
Souvent appelé calendrier de remboursement, cet outil détaille les échéances d’un prêt tout au long de sa durée en fournissant des informations telles que le montant du capital restant dû après chaque paiement, les intérêts versés à chaque étape, ainsi que la répartition entre capital et intérêts dans chaque versement.
Il offre ainsi une visibilité complète sur l’évolution du remboursement et la répartition des coûts entre le montant principal emprunté et les frais associés, tels que les intérêts.
Comment fonctionne le calcul d’un tableau d’amortissement ?
Pour établir un tableau d’amortissement, il est nécessaire de considérer plusieurs éléments tels que le montant initial du prêt, la durée du prêt, le taux d’intérêt annuel, ainsi que la fréquence des paiements (mensuels, trimestriels, ou annuels). Un calcul mathématique basé sur ces paramètres permet de déterminer le montant de chaque échéance en prenant en compte le taux d’intérêt et la période de remboursement.
Calcul du montant des échéances
Voici la formule générale permettant de calculer le montant d’une échéance :
M = C * (t / p) * (1 + (t / p))^n / [(1 + (t / p))^n – 1]
Où,
M est le montant de l’échéance;
C est le capital initialement emprunté;
t est le taux d’intérêt annuel sous forme décimale (ex : 0,03 pour un taux de 3%);
p est le nombre de versements par an (12 pour un remboursement mensuel);
n est le nombre total de versements prévus (durée totale du prêt x nombre de versements par an).
Une fois cette formule appliquée, on obtient le montant régulier des échéances. À noter que dans certains cas particuliers, tel qu’un prêt à taux variable, les échéances peuvent varier au cours du temps. Il faudra alors adapter le calcul en fonction des changements de taux.
Répartition entre capital et intérêts
Une fois que le montant total des échéances est déterminé, il faut ensuite répartir ce montant entre la part du capital et celle des intérêts en utilisant les données contenues dans le tableau d’amortissement.
La méthode consiste à d’abord calculer les intérêts pour la première période en utilisant la formule :
Intérêts = Capital restant dû * (taux / nombre de versements par an).
Ensuite, on soustrait ces intérêts du montant total de l’échéance pour obtenir la part du capital remboursée :
Capital remboursé = Montant de l’échéance – Intérêts.
Après cela, on déduit cette part du capital remboursé du capital restant dû précédent pour obtenir le nouveau solde à la fin de la période :
Nouveau capital restant dû = Ancien capital restant dû – Capital remboursé.
Ces étapes sont ensuite répétées pour chaque période jusqu’à la fin des remboursements, permettant ainsi de suivre l’évolution du remboursement du prêt. Au fil du temps, la part des intérêts payés diminue progressivement tandis que celle du capital augmente, permettant ainsi un remboursement complet du prêt immobilier au terme prévu.
Exemple de calcul d’un tableau d’amortissement
Prenons l’exemple d’un emprunteur qui souscrit à un prêt immobilier de 200 000 € sur 20 ans (240 mois), avec un taux d’intérêt fixe de 1,5 % et des versements mensuels. Voici comment calculer le tableau d’amortissement :
Étape 1 : Calcul du montant des échéances
On utilise la formule décrite précédemment pour déterminer le montant de l’échéance :
M = 200000 * (0,015 / 12) * (1 + (0,015 / 12))^240 / [(1 + (0,015 / 12))^240 – 1]
Cela donne M ≈ 972,47 € (arrondi à deux décimales). Ainsi, chaque échéance sera de 972,47 € à répartir entre capital et intérêts.
Étape 2 : Calcul de la répartition entre capital et intérêts pour chaque échéance
Pour la première échéance, on calcule les intérêts comme suit :
Intérêts = 200000 * (0,015 / 12) ≈ 250 €
Ensuite, on soustrait ces intérêts de l’échéance totale pour obtenir la part du capital remboursée :
Capital remboursé = 972,47 – 250 ≈ 722,47 €
Finalement, on déduit cette part du capital restant dû pour trouver le nouveau solde après la première échéance :
Nouveau capital restant dû = 200000 – 722,47 ≈ 199277,53 €
On répète ce processus pour chaque échéance en actualisant le capital restant dû après chaque versement. Après 240 échéances (20 ans), on obtient un capital restant dû nul, signifiant que le prêt est entièrement remboursé.
Pourquoi est-il utile de calculer un tableau d’amortissement ?
Bien que non obligatoire, il présente plusieurs avantages. Il offre une vue claire et détaillée de l’évolution du remboursement d’un prêt immobilier, ce qui facilite la gestion budgétaire. De plus, il simplifie la comparaison entre différentes options de prêt, aidant ainsi à prendre des décisions éclairées en matière de financement.
Il permet également d’anticiper les fluctuations éventuelles des charges financières, notamment en cas de variations des taux d’intérêt. Enfin, il peut servir d’outil de négociation lors de discussions avec votre banque ou d’autres institutions financières proposant des solutions de refinancement ou de rachat de crédit.
